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俞浩炮轰幼红书：他说中了，但没说透

地产行业持续下行，即便第一梯队堡垒也接受了巨大压力
。从销售巅峰期陆续降落五年之后，连龙头上市房企，也必须在 " 保利润 " 和 " 保现金流 " 之间二选一
。4 月 17 日晚间，陆续三年销售额稳居行业第一的保利发展颁布了 2025 年成就单：整年销售额 2530 亿元，陆续三年稳居行业第一；交易收入 3081.44 亿元，同比微降 1.13%；归母净利润大幅下滑 79.31%，仅剩 10.35 亿元；经营现金流净额 151.91 亿元，同比暴增 142.74%；在手现金 1229 亿元，现金短债比 1.74 倍；综合融资成本降至 2.72%，汗青最低
。一壁是利润 " 腰斩再腰斩 "，一壁是现金流丰裕、融资成本创纪录
。很显然，保利自动给自己 " 动了一次大手术 "，在经营战术中优先选择了保现金流
。数据起源：保利发展 2025 年年报 01 净利润大幅下滑保利发展 2024 年的归母净利润为 50.01 亿元，2025 年忽然骤降至 10.35 亿元
？鄯枪槟妇焕蟾峭认禄 84.52%，降至 6.59 亿元，成为年报中最受关注的焦点
。保利发展诠释称，汇报期内，受行业和市场颠簸影响，公司房地产项目结转毛利率同比降落
。公司在房地产销售行业的收入同比削减 1.19%，毛利率也削减了 0.99 个百分点
。保利发展的毛利率水平虽低于中海、招商蛇口等同业，但在企衣符润均大幅下滑的布景下，仍处于合理区间 .全国分歧区域拉开巨大差距在保利的年报中也有体现
。保利五大区域中，营收正增长的只有华东地域，北方地域下滑幅度最大，为 33.84%
。毛利率方面，华东、北方、中部三个区域同比上年增长，华南、西部区域别离削减 4.66、5.63 个百分点
。此表，合联营投资收益恶化，也是保利净利率下滑的重要原因之一
。受部门合作项目销售不及预期影响，保利发展的合联营投资收益从 2024 年的 12.2 亿元降至 2025 年的 -1.4 亿元，削减 13.6 亿元，进一步侵蚀了归母净利润
。同时，少数股东损益占比大幅提升，从 2024 年的 48.7% 上升至 2025 年的 84.5%，使得归属于母公司股东的净利润进一步缩水
。近两年，上市房企大幅计提资产减值，自动削减净利润，提前出清风险、削减分红，成为通例的应对市场压力的方式
。这一次保利也进行了同样的 " 技术操作 "
。2025 年，保利发展一口气计提资产减值筹备 69.58 亿元，直接吞掉归母净利润 44.47 亿元，成为牵累利润的最重要成分
。从减值组成来看，存货跌价筹备占比最高，达 54.42 亿元，占总减值金额的 78.2%，重要涉及拉萨保利中交多数汇、荆州滨江云谷、商丘保利天汇等去化难题、预期收益降落的项目；持久股权投资减值筹备 10.15 亿元，占比 14.6%，重要针对上；狄怠⑻旖蝾ｃ阒靡档群献髌笠；其他应收款减值筹备 5.01 亿元，占比 7.2%，重要为关联公司及合作方应收款子减值
。对于本次大幅计提减值，立信管帐师事务所为公司出具了尺度无保留定见的审计汇报
。业内人士以为这是保利自动算帐汗青包袱，为未来轻装上阵做筹备
。 02 库存压力依然较大以销售额为尺度，保利发展已经陆续三年位居行业第一
。2025 年，保利实现销售签约金额 2530 亿元，同比上一年降落 21.67%，降幅大于行业均匀，并且已经陆续两年降幅超 20%
。这意味着保利感触到的销售下滑压力比同业更大
。为了减缓业绩下滑，保利在持续加大主题城市的土储占比
。2025 年，保利整年拓展总地价 791 亿元，其中一二线城市拓展总地价占比超过 90%，主题城市拓展占比 99%，其中北京、上海、昭通三地占比约 48%
。押注一二线城市，是为了对冲地产顶峰期在三四线城市留下的难以消化的 " 老库存 "
。从库存结构来看，百里发展的待售面积重要集中在主题城市，去化周期合理
。但同时，保利的库存仍存在结构型压力：一是竣工物业规模持续增长，较期初增长 7.2% 至 2137.7 亿元，占存货总额的比例提升至 28.1%，去化压力有所加大；二是存量项目占比偏高，出格是 2022 年以前获取的存量待售项目，部门高价地项目去化难度较大；三是三四线城市仍有大量库存，去化压力凸起
。为了加快去化，保利采取了一系列操作：" 老盘新作 "：对存量项目调规优化、产品升级，让旧盘焕新颜；" 以销定产 "：新开工面积同比下滑 40%，削减新增库存；矫捷定价：降价促销、团购优惠，就义毛利率换流速
。成效若何？2025 年，保利的存量项目贡献签约额为 953 亿元，在总签约额中占比约 38%，库存去化初见功效，但仍任沉路远
。保利颁布财报之后，开源证券分析预计，2026 年保利短期利润依然承压，毛利率会在 2026 年筑底，2027 年获得复原，但 PE 倍数在未来三年内持续降落
。行业洗牌期，剩者为王
。保利发展在致力用发债优势、融资成本优势、销售运营优权势保现金流，以 " 稳 " 争胜
。

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